Какво е Private Mortgage Insurance, или частна ипотечна застраховка?

Най-доброто определение на това какво точно е частната ипотечна застраховка е това, че ако сте планирали да закупите имот с първоначална вноска, по-ниска от 20% от покупната цена, вашата банкова институция ще ви задължи да имате такъв вид застраховка, без значение от големината на сумата по заема. Същото важи и когато рефинансирате сегашния си заем, ако вече сте закупили имота си. Това всъщност е допълнително заплащане към нормалния ви лихвен процент, който възлиза на 0,5% от сумата, която взимате като същински заем. Това допълнително заплащане обаче не стои завинаги. В един момент то отпада, което автоматично намалява общата сума на ипотечното ви задължение. Ето и как може да постигнете премахването на този вид застраховка:

• Когато правите месечните си ипотечни плащания и главницата, изплатена до момента, е натрупала 20% от първоначалната покупна цена. На този етап

е ваша отговорността

да се свържете с вашата банкова институция и да ги помолите да премахнат застраховката. Ако вие не го направите в този момент, банката автоматично ще го направи, когато изплатената сума стане 22%. Пример: Ако сте закупили имот за $100,000 с първоначална вноска от $5,000 (което е едва 5%), вие ще трябва да заплатите освен нормалната лихва, която банковата институция ще ви наложи на остатъка от $95,000, но и допълнително 0,5% на същите $95,000 (което ще е $475.00/година допълнително). Когато обаче след определено време вече сте покрили $20,000 от главницата, тези $475/година отпадат, но основният лихвен процент си остава, както е бил първоначално по договор.

• Рефинансиране на заема е вторият начин, по който може да премахнете това допълнително плащане от $475.00 (както бе примерът по-горе). Ако сте закупили имота си преди 5 години за $100,000, а сега цената му се е вдигнала с 20%, то вие може да направите нова оценка, която да представите пред банката си и на която база (вече виждайки, че вие дефакто имате достатъчно стойност (equity) в имота си, банката да го премахне. Не предприемайте обаче нищо сами, преди да сте се консултирали с вашия банков агент. Всяка банка си назначава свои оценители, и ако вие сте заплатили $450-$600 за оценка, при която вие сте наели оценителя, банката няма да ви я приеме.

 Допълнително предимство

на рефинансирането е, когато сте закупили имот на по-висок лихвен процент, а той е паднал (както е в момента). Тогава вие ще спестите за всеки 1% при покупна цена $100,000 общо $1,000 на година само от лихви. По този начин вие не само ще спестите от това, че ще плащате по-малко лихва, но и ще премахнете допълнителната частна ипотечна застраховка, която е темата на този брой днес.

• Предплащане на заема е третият вариант за по-бързо изплащане на тези 20%. Ако наред с месечната си вноска вие заплащате една малка сума от по $50-100, или на всеки 12 месеца правите по един допълнително, то вие (без да усетите) може много бързо да стигнете до мечтаната цел и да изпреварите амортизационната таблица, която банката първоначално ви е предоставила.

Каква всъщност е идеята на този вид застраховка? Тя изплаща на банковата ви институция вашите ипотечни задължения, ако вие спрете да го правите.

Какви са вашите права?

1.) По закон вашата банкова институция трябва да ви уведоми в деня на сделката какви са условията по заема ви или колко години трябва да изплащате, преди да сте в състояние да премахнете по-горе споменатата застраховка. 2.) Банковата институция трябва да ви изпраща годишни разпечатки, които да показват на кого трябва да се обадите, ако вече сте изплатили необходимата сума. Ако искате да изчислите колко% вече сте изплатили от оригиналната си ипотека, разделете сумата, оставаща по главницата, на оригиналната покупна цена. Пример: Ако дължите 80,000 главница, а сте закупили имот за $100,000, може да го изчислите като разделите 80 / 100=0,80 (приемайки, че 1=100%). Следователно 0.8=80%. 3.) Ако сте стигнали необходимите%, то вие трябва да изискате премахването на частната ви застраховка писмено и трябва да не сте се забавяли с плащанията си до момента. 4.) Трябва също да докажете, че не сте заложили имота си на друга кредитна институция. 5.) Оценката на имота трябва да докаже, че цената на пазара в момента отговаря на поне 20% повече, от колкото вие все още дължите за имота си. Надявам се тази статия да помогне на много от вас, които се замислят да закупят имот и не са сигурни каква първоначална вноска да заплатят. Моят съвет винаги е бил, че ако имате пари в банка, които просто си седят, по-добре ги дайте за по-висока първоначална вноска, защото по този начин не просто ще премахнете тази частна застраховка, но и ще намалите основната лихва, която ще се начисли на остатъка от допълнителната главница, която банката трябва да ви отпусне като заем.