Не е тайна за никого, живеещ в САЩ, че лихвените проценти по ипотеките са рекордно ниски - 30-годишен заем за закупуване на дом може да се намери за около 3.4%, ако имате отлична кредитна история. Но ниските лихвени проценти не са гаранция, че заемателят ще получи страхотна сделка - той трябва също така да внимава да не направи някои от следните грешки.

Ø                 Не пренебрегвайте възрастта на стария си заем, когато рефинансирате. Ако първите 10 години от 30-годишната ви ипотека са вече изтекли и рефинансирате в нов  заем отново за 30 години, това означава, че ще правите плащания за допълнителни 10 години, докато изплатите ипотеката си. А когато става дума за заеми, времето е пари. Например може да си мислите, че спестявате страшно много, ако рефинансирате 30-годишен заем с 6% лихва (от който вече сте изплатили първите 10 години) в нова 30-годишна ипотека с 3.75%. Ако първоначалният ви заем е бил за $150 000, то вашата месечна вноска би паднала от $904 до $619. Обаче, тъй като добавяте още 10 години, през които ще изплащате лихви към банката, всъщност излиза, че няма да си спестите никакви пари чрез подобно рефинансиране - точно обратното. Със старата ви ипотека оставащите вноски за следващите 20 години биха били около $217,000, но с новата 30-годишна ипотека бихте платили близо до $223,000 плюс $3,000 в closing costs (разни такси по рефинансирането). Така излиза, че ще загубите около $9,000. По-добре би било, ако прибегнете до следната стратегия: Освен ако главната ви цел не е да добавите възможно най-много свободни пари в брой в месечния си бюджет, то най-разумният ход е да рефинансирате в 20- или 15-годишен заем. Ако новата ви ипотека е за 20 години с лихвен процент от 3.5%, вашите месечни вноски ще паднат от $904 на $775 - при това, без да добавяте повече години към заема си. Така бихте направили около $186,000 в плащания по ипотеката си, и дори да добавим $3,000 в closing costs, пак бихте спестили около $28,000 в сравнение с 30-годишна ипотека.

Ø        Не купувайте кола и не сменяйте работата си, преди да подпишете документите за ипотеката си. Повечето хора си мислят, че щом веднъж са били одобрени от банката за определен размер заем с дадена лихва, те няма за какво да се тревожат. Обаче заемополучателите не знаят, че е много вероятно заемодателят да провери местоработата и личните им финанси няколко дни преди подписването на финалните документи (closing date). Fannie Mae наскоро въведе ново правило, което задължава банките да проследяват внимателно всяка една промяна във финансовото състояние на клиента си между момента на подаването на молбата до момента на подписването на финалните документи за ипотеката. Така че заемодателят може да ви одобри първоначално, но по-късно да откаже да завърши сделката с вас, зашото сте сменили работата си или сте си купили нова кола например. В някой екстремни случаи могат да ви откажат ипотека дори и ако си отворите нова кредитна карта. Ето защо е най-добре да избягвате всякакви действия, които биха могли да променят кредитната или служебната ви история по какъвто и да било начин, преди да сте подписали финалните документи.

Ø        Не предполагайте автоматично, че най-ниският рекламиран лихвен процент е най-добрата възможна сделка. В действителност не можете да сравнявате оферти за заеми въз основа само на лихвения процент, защото дадена банка може да се опита да привлече клиенти, като рекламира много нисък лихвен процент, но да увеличи страхотно closing costs (таксите по сключването на заема). Най-добре е не да питате финансовите институции: „Какъв е вашият лихвен процент за ипотека?", а „What's your 30-year fixed rate with zero points if I lock it in for 60 days?" („Какъв е вашият 30-годишен фиксиран лихвен процент с нула точки, ако го заключа за 60 дни?") Дори и в края на краищата да изберете друг срок на заема, ако поставите въпроса конкретно, ще получите точен отговор и ще можете да сравнявате ябълки с ябълки, а не ябълки с портокали.

         Не забравяйте да си набавите и следващия брой на BG VOICE, където ще продължа да разглеждам как можете да избегнете грешки при рефинансиране на ипотеката си или закупуване на дом.