Продължение от миналия брой
Това, че банката ми е разрешила да продам имота си на по-малко, отколкото дължа, не значи, че ще приеме цена, която е много под пазарната в момента. И така - новият договор е изпратен в банката, откъдето се надяваме скоро да получим отговор. За съжаление банките си имат свои собствени стъпки за одобрение на short sale, при които никой не може да предположи колко време може да отнеме, но ориентировъчно може да е 3-6-9 месеца. Банковата институция изпраща собствен оценител, който да даде мнение за цената. Ако оценителят определи сумата действително на $200,000, сигурно е, че банката няма да иска да го продаде за $150,000. Тогава следващата стъпка е уведомяване на новия купувач, че всъщност, ако иска да закупи това конкретно жилище, ще трябва да плати много по-висока цена от тази, на която първоначално е било „сигурно", че ще закупи имота. След толкова месеци чакане сега купувачът има две опции: едната е да се откаже, като започне да търси ново жилище; другата - да се съгласи да заплати сумата, която банката е определила. Да не забравяме, че имотът идва без никакви гаранции.
Какво ще спечели банката в тази ситуация и какво ще спечеля аз, ако се стигне до споразумение и сделката реално се осъществи? За мен остава единствено облекчението, че повече няма да трябва да плащам високата месечна ипотека, но трябва да съм готова да напусна жилището си до деня на сделката. Няма да получа никакви пари, с които да си тръгна от затворената сделка. Просто си събирам багажа и си намирам ново място за живеене. Успяла съм да избегна банкрут, което не означава, че това няма да рефлектира на кредитната ми история, но short sale има по-малко негативност.
Kaкво печели банката ли? За нея е винаги по-добре да избегне процеса по foreclosure, защото е много по-скъп и продължителен. За банката това е винаги по-добрият вариант, което не значи, че ще се съгласи лесно на него.
Foreclosure
Нека предположим, че по някаква причина съм спряла да плащам месечната си вноска по ипотеката. От този момент нататък банката започва срещу мен процедура по отнемане на жилището. Аз мога да се опитам да я спра, ако заплатя наведнъж всички задължения до момента. Ако не го направя, банката ще предложи имота ми на публичен търг. От този момент нататък аз вече губя всякакви надежди да си го върна. Този инцидент ще се засели трайно в моята кредитна история, ще се понижи и общият ми сбор от кредитни точки, а през следващите няколко години ще е много трудно да се квалифицирам да закупя ново жилище. При положение че банката не успее да продаде имота на търг, тя си го взема обратно и имотът вече се отбелязва като „real estate owned" (REO). Зачислява се към банков служител, който да го поддържа, и се предлага на общия пазар. Този тип имоти се продават като short sale с всичките си недостатъци, 100% данък имот, без никакви гаранции. В допълнение е фактът, че ако искате да закупите апартамент или градски дом „town home", могат да поискат да заплатите шест месеца наведнъж за пропуснати месечни вноски за поддръжка (assesment fee). Такъв е законът, който невинаги обаче влиза в сила - зависи от желанието на банката, която продава имота. Особената разлика тук е, че при foreclosure цената на имота вече е одобрена от банката и не е нужно да се чака толкова дълго време за отговор. Обикновено затварянето на сделката отнема толкова време, колкото при нормалните продажби.
В заключение
И двата типа имоти имат своите плюсове и минуси. Погрешно е мнението, че така наречените нормални продажби излизат винаги по-скъпо. Това е пазар и всеки има различни нужди и очаквания, когато продава, така че не са рядко случаите, когато нормалните продажби може да са много по-изгодни, отколкото distressed имоти. Най-добре е да се консултирате с агент по недвижими имоти, който ще ви даде най-добрия съвет, независимо дали искате да купите, или да продадете жилището си.
Като агент на недвижими имоти моята цел е непрестанно да информирам всичките си предишни и бъдещи клиенти за новостите, свързани с пазара на недвижимите имоти. За мен това е изключително важно. Ако имате въпроси, свързани с тази или други мои статии досега, или въобще с всичко, свързано с пазара на имотите, ще се радвам да помогна. Може да ме потърсите на 773-827-7827 или да ми пишете на [email protected] . Консултацията е винаги безплатна.
