Графики показват защо това не е жилищен балон

Неотдавнашно проучване разкри, че много потребители вярват, че започва да се образува жилищен балон. Това чувство е разбираемо, тъй като годишното поскъпване на жилищата все още е двуцифрено. Този пазар обаче е много различен от този по време на жилищния срив преди 15 години. Ето четири основни причини, поради които днес не е като последния път:

1. Къщите не са недостъпни, както по време на жилищния бум

Формулата за достъпност има три компонента: цената на жилището, заплатите и ипотечната лихва към момента. Според конвенционалните стандарти за кредитиране, купувачът не трябва да харчи повече от 28% от брутния си доход за плащане на ипотека. Преди 15 години цените бяха високи, заплатите ниски, а лихвите по ипотеките бяха над 6%. Днес цените все още са високи. Заплатите обаче са се увеличили, а ипотечният лихвен процент, дори след скорошния скок, все още е доста под 6%. Това означава, че средният купувач днес плаща по-малко от месечния си доход за ипотека, отколкото тогава. В последния доклад за достъпността на ATTOM Data главният продуктов директор Тод Тета адресира точно това. „Средната заплата все още може да си позволи типичното жилище в САЩ, но зоната на финансовия комфорт продължава да се свива, тъй като цените на жилищата продължават да растат и лихвите по ипотеките се покачват.“ Достъпността не е толкова силна, колкото беше миналата година, но е много по-добра, отколкото беше по време на бума. (

2. Ипотека се получаваше много по-лесно по време на бума

По време на жилищния балон беше много по-лесно да получите ипотека, отколкото днес. Като пример, нека прегледаме броя на ипотеките, предоставени на купувачи с кредитен рейтинг под 620. Според credit.org кредитен рейтинг между 550-619 се счита за лош. „Кредитните агенции разглеждат потребителите с просрочени кредити, отхвърлени сметки и малка кредитна история като кредитополучатели на високо ниво поради високия им кредитен риск“. Купувачите все още могат да се класират за ипотека с толкова нисък кредитен рейтинг, но се считат за по-рискови. Ето графика, показваща обема на ипотечните кредити, издадени на купувачи с кредитен рейтинг под 620 по време на бума на жилищата и последващия обем през 14-те години след това.

Кредитополучателите през последното десетилетие са много по-квалифицирани.

3. Жилищата, иззети от банките в последните години, не могат да се сравняват с тези по време на жилищния балон.

Най-очевидната разлика е броят на собствениците на жилища, които са били изправени пред оставяне на имотите си на банковите институции след спукването на жилищния балон. Федералният резерв публикува доклад, показващ броя на потребителите сега, при които има такава опасност.

Сега положението с възбраната е различно

Няма съмнение, че числата за 2020 и 2021 г. са повлияни от програмата за „отлагане“ на месечната ипотека „forbearance program“, която бе създадена, за да помогне на собствениците на жилища, изправени пред несигурност по време на пандемията. Въпреки това днес в програмата са останали по-малко от 800 000 собственици на жилища и повечето от тях ще могат да изработят план за погасяване на своите банкови задължения. Рик Шарга, изпълнителен вицепрезидент на RealtyTrac, обяснява: „Фактът, че възбраната започва да намалява, въпреки че стотици хиляди кредитополучатели са напуснали програмата за ипотечни кредити на CARES Act през последните няколко месеца, е много обнадеждаващ. Това обяснява, че наблюденията и очакванията на повечето хора, че „програмата по отлагане“ е едно и също като „връщане на имота на банката“ „forbearance equals foreclosure“, се оказват неправилни.