2019-а: Как падащите лихви помагаха на купувачите на имоти?

ГЕРГАНА ТОДОРОВА

Ниските лихви са един от основните показатели и „помагачи“ на пазара. Лихвените проценти са спаднали през изминалата година след импулсния спад в края на 2018 г. Цените на ипотечните кредити се очаква да останат в исторически ниските си спадове за известно време. Рефинансирането бе едно от основните неща, което хора, закупили вече жилища, правеха през 2019 г. Част от причината е, че достъпността на жилищата е напрегната на много пазари. Дори и със ставки под 4%, може да бъде трудно за някои да закупят дом. Много купувачи са все още обременени от задълженията по студентските си заеми, както и изпитват трудности при спестяване на първоначалната вноска. Тук идваме ние, специалистите, които ги образоваме в това, че не са нужни 20% първоначална вноска, нито пък перфектен кредит. Аз винаги съм казвала, че отпускането на заем за някого е все едно му се взима мярка за дреха. Не може да бъде еднакво за всеки, защото всеки има различни приходи и разходи, както и различен кредит и изисквания за имот. Всичко е много комплексно и това как ваш съсед, приятел или роднина си е закупил имот, в повечето случаи няма да съвпада изцяло с това как вие бихте закупили своето жилище. Консултирайте се винаги с банков специалист по заемите, както и с агент по недвижими имоти, преди да се впуснете в процеса, за да си спестите нерви и вероятно много излишни средства накрая. От Голямата рецесия заемодателите затегнаха политиките си, създавайки предизвикателство за новото поколение купувачи. Въпреки това те започнаха

леко да променят правилата си

за да облекчат досегашните стандарти. Друга нарастваща тенденция при недвижимите имоти, особено при тези в по-високи ценови райони, е хората, които желаят да закупят по-скъп дом, да използват средствата, които до момента са натрупали при изплащането на сегашния си. Макар да е вярно, че новото поколение по-бавно (в сравнение с поколенията отпреди) мисли за брак, семейство и закупуване на нов дом, се наблюдава едно наваксване на загубено време. Докато остаряват, те търсят домове и места, където ще са по-близо до централните части на градовете. Това доведе и до изграждане и строеж на по-малки (начални домове), но с по-голям достъп до ресторанти, магазини, барове, театри, кина и др. Това е, което в момента вълнува новите купувачи.

Къде цените нарастват най-бързо?

Цените са изпреварили продажбите на повечето пазари. В една наскоро направена прогноза на CoreLogic (КорЛожик) цените ще се вдигнат с 5,8% годишно до август 2020 г. Въпреки че това показва силна възходяща тенденция, тя все още е по-ниска от двуцифрения растеж, наблюдаван на много пазари през предходните години. Това може да осигури облекчение за купувачите, търсещи входна точка, за да започнат отнякъде. Това също може да подкани и някои от собствениците да спрат да чакат пазарът да стигне висок връх, защото той винаги има накъде да расте, и да обмислят вариант за продажба на жилище, което вече не им е нужно. Лорънс Юн, главен икономист на Националната асоциация на изпълнителите (NAR), прогнозира, че продажбите на дома ще се издигнат през 2020 г. NAR прогнозира, че продажбите на домове ще се повишат с 3,4% през 2020 г. Инвентаризациите на домовете за продажба остават под средните статистически стойности. По традиция шестмесечният запас от инвентар представлява балансирано ниво на търсене и предлагане. През последните няколко години цялостният инвентар, тоест имотите, предлагани за продан, остава нисък и това прави пазара особено небалансиран на този етап. От тук идва и прогнозата, че докато не стигнем този баланс, пазарът ще продължава да се развива от страна на купувачите, а този нисък лихвен процес го прави дори

по-привлекателен за момента

Някои пазари, където цените удариха нови върхове, като Сиатъл и Сан Франциско, с прекалено бързо качващите се цени през изминалата година успяха да се калибрират. Тези пазари се повлияха от мигриращата се популация, дължаща се на растежа на технологичния пазар на труда, тъй като големи компании като Amazon и Facebook поеха повече търговско пространство и повишиха наемането на работна ръка в пъти в някои определени райони. Цялостните цени се усетиха най-драматично в крайбрежните пазари за последните пет години. В Лас Вегас, Финикс и Тампа са първите три в класацията за 2019 г. Докладът за 2020-а от Института Урбан Ленд (Urban Land Institute) установи, че Остин, Тексас, е най-добрият пазар за инвестиции в недвижими имоти. Следват го Ралей-Дърам (Raleigh-Durham, N.C) и Нешвил (Nashville). Докато цените на дома се покачват в тези градове, те са все още по-ниски от тези на най-високо ниво крайбрежни пазари. Високите цени накараха и доста инвеститори в недвижими имоти да потърсят нови възможности на по-малките пазари, като закупуваха отнети от банките имоти (Foreclosures) и тези с финансови затруднения за изплащане (Short sales), като успяваха да ги закупят на много ниски цени в много области на САЩ. По-малко шансове за инвеститорите в недвижими имоти бе да намерят инвестиционен имот в по-големите градове. Като агент на недвижими имоти аз не само помагам на своите клиенти със закупуване, продажба и отдаване под наем, но и се стремя непрестанно да ги уведомявам относно всеки възможен аспект, който би повлиял на тяхната дългосрочна инвестиция, която всъщност за повечето хора е най-важната и най-голямата, която те са направили или ще направят някога в живота си.