Неотдавна един познат ме запита за едно странно явление - негови съседи бяха получили писмо от Chase, уведомяващо ги за т.нар. Short sale outreach program и насърчаващо ги да се запишат в програмата за помощ на закъсали с ипотечните си плащания длъжници. Проблемът на моя познат (да го наречем Милен) бе, че неговата ипотека също е при Chase, но той нямаше подобна кореспонденция.
Писмото, което тези клиенти на Chase бяха получили, им предлагаше до $30 000 намаление на заема и се опитваше да ги убеди да продадат дома си на по-ниска цена и да не чакат да стигнат до foreclosure. Банката обещаваше да одобри short sale в много кратък срок и да опрости дълга, който би останал неизплатен след продажбата на недвижимото имущество.
Моят познат не бе наясно, че тук има един малък, но много важен детайл - това примамливо предложение се отправя само към онези собственици, чиято ипотека принадлежи на Chase. Kлиентите, чийто дълг по недвижимото имущество се обслужва от тази финансова институция (т.е. Chase е само т.нар. servicer), са изключени от Short sale outreach program - какъвто е случаят с Милен.
Защо прави такива short sale трикове банката гигант? Отговорът се крие в нормалната икономическа логика. Ако Chase притежават една ипотека, те ще понесат огромни загуби, в случай че собственикът на дома достигне до foreclosure. Обикновено от първия месец на неизплатената ипотечна вноска до изгонването на собственика от дома изминават девет месеца. Ако вземем предвид постоянно нарастващия брой foreclosures, понякога този процес може да отнеме 18 месеца или 2 години, особено ако клиентът си наеме адвокат.
През това време банката не само губи вноски по дълга, тя също губи лихви, данъци по недвижимото имущество и юридически разходи. Като прибавим и постоянно намаляващите цени на имотите плюс факта, че домът пустее и се руши, финансовата институция би била голям късметлия, ако успее да си възвърне 50% от размера на ипотеката след foreclosure. Ето защо за Chase е много по-изгодно да убеди клиента, който закъснява с плащанията, да продаде недвижимото си имущество на по-ниска цена възможно най-скоро.
Но защо тогава банката не прилага същата тактика, когато не е собственик на дълга, а само го обслужва? Отговорът отново се крие в икономическата логика на нещата. Продавайки милиони ипотеки на инвеститори, Chase премахва тези заеми от счетоводния си баланс и няма лична заинтересованост да спре „кръвотечението", когато собствениците престанат да правят месечните си вноски. Точно обратното. В момента, в който клиентът спре да плаща ипотеката си, приходите на финансовата институция за обслужване на заема се увеличават.
Инвеститорите обикновено плащат на банката 0.25% от общата сума на дълга за това, че Chase приема месечните вноски и ги разпределя, където е нужно - застраховка, данъци, инвеститор. Ако собственикът спре да изплаща ипотеката си, финансовата институция повишава обслужващата си такса на 0.50% от баланса на дълга, т.е. удвоява дохода си! Да не забравяме, че освен това банката налага и такси за закъснели плащания и допълнителна застраховка.
Това означава, че ако Chase помогне на своите клиенти, чиито заеми обслужва, като ги включи в т.нар. Short sale outreach program, приходите на банката рязко ще спаднат. Сигурно ще попитате - но как успява Chase да получи каквито и да било доходи, ако през цялото това време собственикът на дома не прави никакви плащания? Много просто. В договора на финансовата институция с инвеститорите има клауза, гласяща, че при продажбата на недвижимото имущество обслужващата банка ще е първата, която ще получи дължимите й суми.
Teзи short sale трикове (за съжаление на домопритежателите) се прилагат от всички банки гиганти. Едно доказателство за това е обявената от Bank of America печалба за първото тримесечие на 2011 година - 2 милиарда долара!
