„Distress" на български може да се преведе като „затруднение", беда, бедствие, падение. И двата термина - „short sale" и „foreclosure", са подформи на този вид имоти, които по някаква причина са вече или ще бъдат тежест за изплащане на остатъка от ипотеката към финансовата институция, от която първоначално купувачът е заел пари, за да си закупи имота. При първите обаче собственикът е все още физическото лице, което е закупило имота преди време, а във втория собственикът е вече финансовата институция (банката). Всички сме чували, че когато купуваме такива имоти, обикновено ги вземаме на много по-ниска от нормалната пазарна цена „fair market value". Дали обаче това винаги е така? За да изясним това, нека започнем от самото начало на двата процеса с примери за всеки един от тях:
1.Short Sale:
Нека предположим, че съм закупила имот преди 9 години, когато цените бяха все още изкуствено завишени. Цената на имота ми тогава е била $300,000 и все още дължа $250,000 (както знаете, първите няколко години лихвата заема по-голямата част от общата ипотека за месеца). Сега обаче вече нямам този доход, който съм имала, било то заради промяна на професията, болест - моя или на някого в семейството, смърт в семейството, развод и др. След като съм разговаряла с агент по недвижими имоти, съм установила, че най-вероятно в момента мога да продам имота си за не повече от $200,000, понеже не съм правила никакви ремонти през последните години, а и цените са се снижили доста от тогава. Ако действително успея да го продам за такава сума, това ще означава, че аз трябва да доплатя разликата от $50,000 плюс всички други разходи по трансакцията, като маркетинг (комисиона на агента, който продава, и на този, който ще докара новия купувач), както и хонорар за адвокат, такса по прехвърляне и др.
Аз, разбира се, нямам тази възможност. Тогава вземам съдбовното решение и отивам да разговарям с банкoвия служител, който да ми позволи да продам имота си за по-малко, отколкото все още дължа, като помоля да ми опрости разликата от $50,000 и също разходите по продажбата, които споменах по-горе. Зависи от банката, която съм използвала, за да ми даде заема, задоволителните причини, поради които да ми позволи да продам имота си на short sale (за по-малко, отколкото в момента дължа), могат да бъдат и малко по-различни. Искам да отбележа обаче, че причини като завишени месечни разходи за по-луксозен живот, разходи по ваканции, покупка на нови коли и други подобни не могат да се използват като причина за „hardship", което всъщност банката иска да види. Успявам да убедя банката и ето ме вече с моя агент - подготвяме жилището за продан. Разбира се, както вече знаем, аз нямам излишни пари, така че новият кандидат-купувач трябва да е наясно, че купува имот на short sale, така че ако излезе нещо нередно от инспекцията, която всеки един купувач е добре да направи, то аз няма да мога да го поправя или да му дам кредит към покупната цена, който се приспада в деня на сделката. Купувачът трябва да е наясно, че купува имота „as is", или иначе казано - с всичките му недостатъци, било то инженерни или козметични. Кредитът по данъка на имота е също занижен (100% от миналата година), така че най-вероятно новият собственик ще трябва да изкара пари от собствения си джоб, когато дойде време за плащането му през следващата година, ако данъкът се е вдигнал. Тогава какво привлича хората да купуват short sale, когато ги има тези финансови недостатъци? Цената, разбира се. Тъй като аз знам, че банката ще ми опрости разликата, на мен ще ми е все едно на каква цена ще го продам, важното е да го продам. Звучи интересно, нали? Тук идва разминаването.
Очаквайте продължението на темата в следващия брой
