В самото начало искам само да отбележа, че не съм лицензиран счетоводител или адвокат. В този смисъл, ако имате допълнителни въпроси към написаното по-долу, най-добре е да се обърнете към специалистите в тази област. Моята цел днес е да дам обща представа за основните разходи като притежател на имот, които може да ви помогнат да намалите данъците си в края на годината, когато попълвате годишните си декларации.
Лихви по ипотеката (по-лимитирани от тези през 2017 г.). Ако сте закупил своя имот преди 14 декември 2017 г., новият имотен закон, свързан с възможността да приспадате лихвите по заема, не се отнася за вас, ако той не е надвишавал $1 милион тогава. Ако обаче след тази дата сте закупили имот със заем на стойност по-ниска от $750,000, това е максимумът, при който може да приспадате лихвите по заема си сега. Най-добър съвет в тази насока, разбира се, ще ви даде вашият счетоводител. До влизането на новия закон в сила лихвите по втория заем, или т.нар. equity line, можеха да се приспадат. Сега обаче това е невъзможно освен при определени случаи. Например ако парите, които са взети срещу втория заем, са използвани единствено и само за подобряване състоянието на имота ви. Наблягам на това, защото много хора изтеглят натрупалите се вече средства към задълженията на имота и ги използват за всякакви други цели, които може напълно да не са свързани с обратното инвестиране (облагодоряване) в жилището им. Това обаче има своя гратисен период, който изтича в края на 2025 година.
Щатски и локални данък имот. Тези собственици, които „itemize” тези данъци, могат да приспадат максимум до $10,000 комбинирано от двата вида – щатски и локални данъци. С предния закон нямаше лимит на това до каква сума можеше да се приспадат тези данъци.
Стандартните приспадания обаче са се увеличили с новия закон. Този тип приспадания е удвоен на $12,000 за индивидуални данъчни декларации и $24,000 за тези, които си плащат данъка заедно с някой друг. Това най-вероятно ще доведе до хората да изберат да използват стандартните приспадания или т.нар. standard deduction вместо да „itemize” тяхните разходи.
Частната застраховка по заема, или т.нар. Private Mortgage Insurance не може да бъде вече приспадана с навлизането на новия закон.
Опрощаване на задълженията, или т.нар. Debt Forgiveness: (The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007) беше удължено до 2017 г., позволяващ на тези, които имат задължения под $2,000,000.00, да бъдат опростени. Това са хора, които са били в затруднено състояние да плащат ипотеката си и са били принудени да продадат имотите си на т.нар. short sale, foreclosure, deed in lieu или foreclosure or debt restructuring – within limits.
Ако сте имали такова задължение през 2018 г., но сте имали споразумение с вашата банкова институция преди 1 януари 2018 г., вашият „опростен дълг” няма да бъде облаган с данък.
За тези от вас, на които им е трудно разберат връзката между „опростен дълг” и данък, нека ви дам един пример:
Да предположим, че вие сте закупил жилище за $200,000, но в един момент (поради някакъв т.нар. hardship) не можете вече да изплащате ипотеката си към вашата банкова институция (тази, от която сте взели пари, за да закупите вашия имот). Тогава тя може да ви позволи да продадете имота си на по-ниска цена от тази, която все още дължите на нея. Единствената причина да ви позволи да направите това, е, че няма да трябва да преминавате през foreclosure процедура. Просто казано, ако в този момент пазарната цена на имота е $150,000, то банката ще ви опрости остатъка от $50,000 и вие няма да трябва да й ги плащате обратно.
Това обаче е много заблуждаващо, защото, нищо че банката ви е опростила тези $50,000, то вие в края на годината ще получите 1099 – форма, с която ще трябва да заплатите данъците върху тези пари. Това се счита като доход фантом, но банката е длъжна да си ги изпише като разход от нейното счетоводство, а вие пък от своя страна сте длъжни да заплатите данъците им.
Както обаче споменах по-нагоре, ако сте имали такова „опростено задължение” през 2018 г., но в същото време сте имали писмено споразумение с вашата банкова институция преди 1 януари 2018 г., то вашият „опростен дълг” няма да бъде облаган с данък.
Застраховка „Имот” или т.нар. Home Owner Insurance. В много от случаите тази застраховка може да се приспада от вашите данъци. Консултирайте се с вашия данъчен специалист относно това.
Домашен офис, или т.нар. Home Offices. За да може да се възползвате от данъчно облекчение към този вид разход, то първо вие трябва да сте самоосигуряващ се, или т.нар. self-employed. Второ, тези ваши разходи могат да се приспадат само ако описвате или ако „itemize” вашите разходи. Ако вие обаче не сте самоосигуряващ се или използвате домашния си офис за цели, несвързани с бизнеса си, то вие не можете да ги приспадате от вашите годишни данъци.
Информацията по-горе е предназначена за тези, които притежават и същевременно живеят в същия имот. Ако обаче притежавате имот, който използвате с бизнес цели и носене на допълнителни дивиденти, то тогава нещата стоят по съвсем друг начин. Ако не сте чели статията ми, свързана с това, моля свържете се с мен и ще ви предоставя детайлна информация, която със сигурност ще ви помогне да спестите повече в бъдеще.
Като агент на недвижими имоти аз непрестанно уведомявам новите си, предишни и настоящи клиенти относно всеки възможен аспект при покупка или продажба на имот. Ако имате въпроси, свързани с тази или други мои статии досега, или въобще с всичко, свързано с пазара на недвижимите имоти, ще се радвам, ако ме потърсите – за мен ще е удоволствие да мога да помогна. Моят директен номер е: 773-827-7827, или ми пишете на [email protected]. Консултацията е винаги безплатна...
