Защо жилищните заеми днес не са това, което бяха в миналото

В днешния жилищен пазар мнозина започват да се чудят дали се връщаме към по-рисковите навици за отпускане на заеми и опции за вземане на заеми, които доведоха до жилищния срив преди 15 години. Нека обсъдим тези притеснения. Няколко пъти в годината Асоциацията на ипотечните банкери (MBA) публикува индекс, озаглавен Индекс на наличността на ипотечните кредити Mortgage Credit Availability Index (MCAI). Според уебсайта им: „MCAI предоставя единствения стандартизиран количествен индекс, който е фокусиран единствено върху ипотечния кредит. MCAI е... обобщена мярка, която показва наличието на ипотечен кредит в даден момент.“ В обобщение индексът определя колко лесно е да получите ипотека. Колкото по-висок е индексът, толкова по-достъпен става ипотечният кредит. Ето графика на MCAI от 2004 г., когато данните за първи път станаха достъпни. (Снимка #1) Както показва графиката, индексът е възлизал на около 400 през 2004 г. Ипотечният кредит е бил по-достъпен, тъй като жилищният пазар се нажежил, а след това индексът е преминал 850 през 2006 г. Когато пазарът на недвижими имоти се срина, MCAI също се разби, тъй като ипотечните пари станаха почти невъзможно да се осигурят. За щастие от тогава стандартите за отпускане на заеми са се облекчили донякъде, но индексът все още е нисък. През април индексът беше 121, което е около една седма от това, което беше през 2006 г. А защо

индексът излезе извън контрол

по време на жилищния балон? Основната причина беше наличието на заеми с изключително слаби стандарти за кредитиране. За да бъдат в крак с търсенето през 2006 г., много ипотечни кредитори предлагаха заеми, които поставят малък акцент върху допустимостта на кредитополучателя. Кредиторите одобряваха заеми, без винаги да преминават през процес на проверка, за да потвърдят дали кредитополучателят вероятно ще може да изплати заема. Пример за облекчените стандарти за кредитиране, довели до жилищния срив, е кредитният рейтинг FICO®, свързан със заем. Какво представлява резултатът от FICO®? Уебсайтът myFICO обяснява: „Кредитният рейтинг казва на кредиторите за вашата кредитоспособност (колко вероятно е да изплатите заем въз основа на кредитната си история). Изчислява се с помощта на информацията във вашите кредитни отчети. FICO® Scores са стандартът за кредитен рейтинг – използва се от 90% от най-добрите кредитори.“ По време на жилищния бум бяха отпуснати много ипотеки на кредитополучатели с FICO резултат под 620. Въпреки че все още има някои програми за заеми, които позволяват оценка от 620, днешните стандарти

за кредитиране са много по-строги

Кредитните институции като цяло са много по-внимателни към измерването на риска при одобряване на заеми. Според последния доклад за дълга и кредита на домакинствата от Федералния резерв на Ню Йорк средният кредитен рейтинг на всички ипотечни заеми, издадени през първото тримесечие на 2022 г., е 776. Графиката по-долу показва милиардите долари ипотечни пари, давани годишно на кредитополучатели с кредитен рейтинг под 620.

Защо жилищните заеми днес не са това, което бяха в миналото

  През 2006 г. купувачите с кредитен резултат от 620 точки са получили заеми в размер на 376 милиарда долара. През 2021 г. този брой е само 80 милиарда долара, а през първото тримесечие на 2022 г. е само 20 милиарда долара. В заключение, през 2006 г. стандартите за отпускане на заеми са били в пъти по-занижени, когато е ставало на въпрос за това какво проверяват банковите институции при отпускане на ипотечни заеми. Днес стандартите са по-строги и рискът е намален както за кредиторите, така и за кредитополучателите. Това са два много различни пазари на жилища и днес не е това, което е било преди.