Ако попитате всеки един човек по всяко време през годините как им се струват цените на имотите в даден момент, отговорът на повечето от тях винаги е бил и ще бъде почти един- „В момента е много скъпо да се купува”. Обръшайки се обаче назад година след това почти всички отговорили казват „Трябваше да купя тогава, защото за 1 година вместо да изплащам ипотека, съм плащал наем, както и цените сега са по-високи”. И това е абслютно така. Всяка изминала година носи със себе си покачване на цените, „изхвърлени” пари за наем, както и загуба от натрупване на себестойност на имот (equity). Защо тогава хората чакат?
Отговора е един- не са достатъчно информирани какво всъщност представлява влагане в имот и защо това е най-ниско рискованата покупка, която мойе да се направи. Разбира се, това е дългосрочна покупка и както винаги съм казвала, че ако плана е да се продаде след 2-3 години, по-добре не купувайте, защото ще имате разходи по продажба и покупка и това няма да прави смисъл за толкова кратък период от време.
Сега обаяе наблюдаваме още един фактор, за който не се спира да се говори – лихвения процент. Да, той е важен разбира се, но това, което наблюдавахме по време на Ковид, когато лихвите пданаха до 2%, че и надолу, беше един прецедент, който никой не вярва, че някога ще се повтори. Та какво чака сегашниа купувач- чака лихвите да паднат до ниво, до което няма най-вероятно да се случи, и ако изобщо паднат, повечето експерт преполагат, че това няма да е повече от .25-.75 за 2026.
В днешния матерял ще дам пример как 1% (което е доста повече от това, което се предскава) може да повлие на вашата покупвателна сила и дали все пак си струва да се чака за това да се случи?
По-надолу ще дам пример в това каква ще бъде разликата в месечното плащане за жилище от средба цена $450 000 с 10% първоначална вноска, каквато е почти средната такава.
- Цена на жилището: $450 000, Първоначално плащане (10%): $45 000, Сума на заема: $405 000
- Сценарий N1: Лихвен процент = 7%. Заем: $405 000. Главница + лихва: ≈ $2 694/месец
- Сценарий N2: Лихвен процент = 6%. Заем: $405 000. Главница + лихва: ≈ $2 432/месец
От примера по-горе виждаме, че месечни спестявания от 1% намаление на лихвения процент ще бъдат $262 на месец. Тоест $3 144 спестени годишно.Това е значителна сума , но ще се върнем на това малко по-късно.
Следващия въпрос е колко „повече” жилище би могъл да си позволи купувачът, ако лихвите паднат с 1%? Ако купувачът може да си позволи днешното 7% плащане (~$2694/месец), то тогава при 6% същото плащане би му позволило да вземе заем от $445 000 вместо $405 000, което се равнява на цена на жилище от ≈ $495 000 вместо $450 000, Тоест, намаляване на лихвите с 1% увеличава покупателната способност с приблизително 10%.
По-добре ли е да закупите сега или да изчакате спад от 1%? Ето истинската истина, която повечето купувачи не осъзнават:
Ако цените паднат с 1%, достъпността се подобрява, но цените ще се повишат, защото повече купувачи се включват и конкуренцията ще се увеличи.
Наличностите няма да могат да нарастнат достатъчно бързо и многобройните оферти ще станат отново реалност, а тези от вас, който са били участници по времето на многобройните оферти, знаят как се повишиха цените тогава.
В исторически план спад от 1% на цената би довел до покачване на цените на жилищата с 3–8% през следващите месеци.
Нека приложим горния пример към това същото жилище от 450 000 долара:
Ако цените се повишат със средно 5% след спада на цените, то новата цена ще е около 472 500 долара, а това означава, че сте спестили 262 долара на месец от плащания, но сте платили 22 500 долара повече за къщата. А какво ще стане ако изчакате 2-3-4 години? В много случаи чакането струва повече от покупката сега (това ни връща обратно на последното изречение от точка №1).
В заключение какво ще се случи с пазара, ако лихвите паднат с 1%?
Очаквайте скокове в търсенето от страна на купувачите. Купувачите, които са стояли безучастно и са чакали ще се включват незабавно. Войните на наддаването ще се завърнат, в знак на което цените ще се покачват. Предлагането не може да се справи с търсенето. Тогава, продавачите ще правят по-малки отстъпки и жилищата се продават по-бързо, а купувачите няма да имат силата за преговори поради по-голяма конкуренция.
Не забравяйте един много важен момент, че винаги може да ре-финансирате ако сте закупили жилище и лихвите паднат, но с едно голямо предимство, че няма да заплащате повече за имота си. Най-добрата стратегия е точно това. А какво ще стане ако лихвите не паднат? Ами нищо не сте загубили. Изплащате вашата си ипотека, а не тази на вашия хазяин. Поне имате „замразена” сума върху плащанията в следващите 15-20-30 години, докато рентата постоянно ще се покачва.
Ако имате каквито и да е въпроси, винаги съм насреща, за да ги обсъдя с вас.
“Като агент на недвижими имоти аз не само помагам на своите клиенти със закупуване, продажба и отдаване под наем, но и непрестанно да ги уведомявам относно всеки възможен аспект, който би повлял на тяхната дългосрочна инвестиция, която всъщност за повечето хора е най-важната и най-голямата, която те са направили или ще направят някога в живота си. Ако имате въпроси свързани с тази или други мои статии до сега, или въобще с всичко свързано с пазара на недвижимите имоти, ще се радвам да ме потърсите, а за мен ще е удоволствие да мога да помогна. Моят директен номер е: 773-827-7827, или ми пишете на емайл: [email protected]. Също уебсайт, за повече информация: GerganaTodorova.BairdWarner.com Консултацията е винаги безплатна и не ви ангажира по никакъв начин.”
